サ高住ナビ(サコナビ)- 成功事例のご紹介ページ |サービス付き高齢者向け住宅 サ付き住宅 高齢者住宅 介護 補助金 セミナー コンサル 船井総研
  • 介護経営ドットコム

  

企業プロフィール

有限会社 ネクスト 取締役 中野 健一郎様

設立 平成14年 東大阪市で通所介護(デイサービス)、東大阪市と大阪市で3棟の高齢者住宅を運営している。2010年12月に開設した高齢者専用賃貸住宅は、開設して2ヶ月で満室にする事が出来、介護業界はもちろん高齢者住宅事業に参入されている建築・不動産業界からの視察・取材の申込みが多い。

デイサービスから高齢者住宅事業に参入して成功したワケ

2003年10月にデイサービスを開設し、現在の定員は36名。登録人数は110名と地域でも評判なデイサービスを運営している有限会社ネクスト。2009年に大阪市内で高齢者住宅事業に参入(25戸)し、テナント賃借方式の収益性の高さを実感したという。また、デイサービスの経験があったので、訪問介護サービスへの参入も抵抗はなかった。

2010年12月に2棟目の高齢者住宅を開設し、2ヶ月で満室(26戸)。開設から1年が経過し、満室経営を維持。利用者家族からの感謝の声と同時に入居希望者は増え続け、2012年には3棟目の高齢者住宅が開設。

1年に1棟ペースで高齢者住宅を開設出来ている理由は、事業参入のし易さだと中野施設長は言う。
安い賃料で参入が出来、得意の介護事業に集中できる仕組みがテナント賃借方式であった。

テナント賃借方式で高い収益性を確保をできたワケ

【家賃5万円+管理共益費1.9万円+食費3.5万円=月額10.4万円】の高齢者住宅は26室。
その内、介護事業者に入る収入は、管理共益費と食費である。
食費は給食事業者に支払うため、管理共益費1.9万円が実質の固定収入だ。
26室満室の場合、月額49.4万円となる。

また、平均介護度3であるここでの介護保険客単価は20万円。
26室満室の場合、月額520万円となる。

固定費(家賃・管理費・食費)を10万円程度に抑えることで、介護保険を利用者が使いやすい仕組みが出来ている。

一方、支払いに関しては、テナント賃料が57.2万円、人件費が300万円、その他50万円。月額で約410万円。

収入(49.4万円+520万円)―支出(410万円)=収支159.4万円
と高い収益性を保つことが出来ている。

ここでのポイントは、①テナント賃料の安さと②介護保険客単価の高さである。

テナント賃料が収入の10%程度に抑えられているため、利益を人件費に回す事ができる。介護サービスは人によるサービスであるため、人件費を高くすれば良いというわけではないが、介護サービスの質を上げている大きな要因になっている事は間違いないと言えそうだ。

地主に対して家賃保証をするリスクはなく、建築協力金などの大金を準備する必要もない。
建物を管理する会社にテナント賃料を支払うだけで、得意の介護事業に集中できるこの仕組みは、高齢者住宅事業への参入障壁を下げているのだ。

高齢者住宅事業の成功ポイントは入居募集と運営ノウハウ

入居募集に関しては、ケアマネジャーとの強いネットワークが成功の要因だったという。
ケアマネジャーとの日頃の情報交換はもちろん、各種勉強会・交流会にも積極的に参加して、ネットワークを広げる努力を怠らない中野施設長。顔と名前が一致するケアマネジャーは実に150名はいるという。
その他、病院の相談員や行政の担当者への訪問なども全て施設長が担当。同業他社との情報交換も怠らない、バリバリの営業マンという顔をもっていた。

ケアマネジャーとの出会いは「友人づくり」という考えから、ネットワークを築くこと自体を楽しんでいるようにも見える。内覧会は入居者やケアマネジャーに対しての「プレゼンテーションの場」として捉えているだけあって、事前準備や当日の受け入れ態勢においても余念はない。明るくて暖かい雰囲気をイメージしてもらうためには、照明やエアコンの使用方法にも気は抜かない。質問には即答することで、安心感を与えるための社員教育もしているという。

また、運営面では人件費をいかに確保し、いかに抑えるかが重要なポイントであるという。
例えば、シフト管理は細かく30分単位で設定。施設ではないので、3:1の人員基準はない。高齢者住宅で提供するサービスは、朝の身体介助や、朝・昼・夕の食事、入浴などに集中する。つまり、介助が必要な時間帯は厚めに人員配置をし、それ以外は人件費が抑えられるようなシフト作成と、パート社員の活用を徹底している。

夜勤は1人で対応する事を考えると、経験あるスタッフを常勤として雇用している。経験者をいかにして雇用するかという事も重要だが、管理者のマネジメント能力が最も重要であるとも言える。緊急時の連絡体制を整えておく事はもちろん、管理者に求められるのは人間性だという。

高齢者住宅は今後も1年に1棟ペースで開設予定。
高齢者住宅の運営ノウハウを活かして、不動産事業とコンサルティング事業にも力を入れていく予定だ。

top