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10万円高齢者住宅とは?

世の中の高齢者住宅は、土地を提供してくれる地主が高齢者住宅を建てた上で、介護会社がその建物を一括借上(家賃保証)をするというパターンが90%以上です。
その場合、家賃保証をするリスクがありますので、資金力のある介護会社しか事業参入できないという大きな障壁がありました。
今回、我々がご提案しているビジネスモデルは、我々建築会社が建物を一括借上する代わりに、介護会社様には1階部分のヘルパーステーションをテナントとして借りて頂くビジネスモデルです。
アパートの1階部分に入るコンビニがイメージし易いかもしれません。
1階のヘルパーステーションに入って頂くわけですが、実際は各居室に自由に訪問する事が出来ますし、共有部分を当然利用して頂きますので、実態は建物全てを利用して介護サービスをして頂きます。
そのテナントとして入って頂く際の『テナント賃料』を安く設定していますので、介護事業者様にとっては事業参入が大変し易いビジネスモデルになっています。
テナント賃料の目安は、おおよそ収益の10%程度でして、テナント賃料が安いからこそ、残りの収益は人件費に回すことが出来るという大きなメリットがあります。

今回のビジネスモデルでは、入居者は要介護認定者(要支援含)をターゲットにしています。
平均介護度でいうと2~3程度になるとイメージして下さい。
実際は要介護5の方も数名入居されており、平均客単価は地域によって差があるものの約15万円程度です。
中には20万円近くの客単価を収益で上げている所もありますが、平均すると17万円くらいです。
自立高齢者をターゲットにすると、入居斡旋のスピードが著しく落ちます。
また、建物の仕様も自立タイプと介護タイプでは違いますから、あくまで介護型の高齢者住宅であることをご認識下さい。
言い切りますが、介護型の高齢者住宅こそが時代のニーズであり、ターゲット選定を間違うと高い確率で失敗します。

タイプ 自立型 介護型
立地条件 中心市街地 郊外
間取り 豊富なバリエーション 18㎡
設備 生活重視 介護重視(医療)
優先順位 ①立地 ②グレード ①価格 ②品質(介護)
決定権者 本人(家族) 家族・ケアマネ・相談員
介護度 単価 利用限度額 利用人数 入居率
要支援1 49,700円 0.0% 0人 0.0%
要支援2 104,000円 0.0% 0人 0.0%
要介護1 165,800円 40.0% 4人 13.3%
要介護2 194,800円 65.0% 8人 26.7%
要介護3 267,500円 75.0% 13人 43.3%
要介護4 306,000円 85.0% 3人 10.0%
要介護5 358,300円 90.0% 2人 6.7%
平均客単価 173,414円 71.0% 2人 100.0%

ご承知の通り、世の中には失敗した高齢者住宅は多くあります。
それは、大手ハウスメーカーや建築会社が一方的に提案してきたものがそうで、簡単に言うと建築費をかけすぎました。
坪単価70万円、80万円といった物件も多く、建築費が高いので当然家賃設定も6万円、7万円と高くなります。家賃、管理費、食費を合計すると15万円、20万円といった価格設定もあり、それでは入居者は集まりません。
ずばり、月額固定費(家賃・管理費・食費)を10万円前後で設定すれば、入居者は大喜びです。
船井総研とパートナーを組む、建築会社は坪単価50万円以内で建てますので、当然地主の負担金額も抑えられますし、それに伴って家賃設定を低く抑える事が出来ます。

これが月額固定費を10万円で抑えられる秘訣です。

高齢者住宅は高い建築費をかけて建築会社が喜ぶビジネスではありません。
入居者が喜ぶ建物を建てて、地域の介護会社が安心して良いサービスを長い期間に渡って行って頂くビジネスです。
10万円高齢者住宅で成功している事例として、大阪では約40棟近く1社で建ててます。
その場合も、地域の介護会社がテナントとして事業参入しており、約20社の介護会社とパートナーを組んでいるのです。
同じモデルが、全国にあり、確実に今増えつつあります。

家賃 36,000円 管理会社
共益費 14,000円 管理会社 共有部水道光熱費+保守管理費 ほか
管理費 10,000円 介護会社 常駐人件費(フロントサービス)
食費 40,000円 給食会社
合計 100,000円

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