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高齢者住宅コンサルティングメルマガ VOL.112(通称:サコナビ通信)
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 コラム「空き家問題解決!変形地・狭小地でも活用が可能な“戸建賃貸が空き家対策商品”」

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おはようございます。
船井総合研究所の川崎です。


今回も【号外】として、先週に引き続き
空き家対策商品のご説明をしたいと思います。

理論上活用できる空き家は320万戸のうち48万戸しかない?!
空き家問題、それは誰も住まなくなった家が増加する問題。
実は、本当の問題点はそこではない。

全国的に空き家を活用したビジネスを模索している業者が増えた。
特に建設会社や賃貸管理会社の場合は、空室対策と同時に取り組まなければならない。


実は、一般的に浸透している820万戸13.5%の空き家数には、
事業者が取扱う賃貸用や売却用物件の戸数までもが含まれている。
320万戸、本来活用されるべきである純粋な空き家の戸数である。
総務省の統計では、この内15%の48万戸が、
耐震性があり腐朽・破損がなく不動産的価値のある(駅から1km以内)
有用空き家であると推計した。

本来の空き家イメージである戸建てに関しては1km以上の
物件が70%を超える。地方都市では、これらの物件を
活用していかなければ空き家対策にはならない。

冒頭に述べた本当の問題点、それは、空き家を活用する方法が 確立されていないことである。
国も空き家対策特措法で空き家対策に本気で乗り出しているが、
なかなか進んでいないのが現状だ。

国と行政の足並みが揃っていないことに加えて、活用を行う民間も
巻き込まなければ空き家問題は解決できない。
所有者が更地にした後の活用方法で成功した事例は
全国探してもわずかしかない。つまり、空き家活用する
商品がないために、活用できないことが、本当の空き家問題である。
行政×民間が力を合わせなければ、空き家活用、空き家問題解決にはならない。

空き家活用に勝機あり!戸建賃貸は変形地でも狭小地でも活用可能!!
愛媛県松山市の空き家率の全国平均13.5%よりも高く16.0%である。
三福グループの不動産コンサルティング部門として設立され、
戸建賃貸事業も5年目となった株式会社賃貸不動産研究所の木村社長。

現在では松山市内だけで140棟以上の戸建賃貸の契約に至った。
不動産コンサルティング機能強化を検討していた時期に、
戸建賃貸の話を聞き、興味を持ったのがキッカケだった。

空き家・空き地活用として提案できる管理オーナーが直感的に思い浮かんだ。
戸建賃貸事業参入を決め、管理オーナーへご提案したところ、
最初の契約になった。周辺相場よりも1.2倍程高い10万円と強気の設定をしたが、
完工前に全3棟が満室になった。結果的に家賃を高く設定でき、
入居率も高く提案もしやすいとても良い商品だった。

松山市の賃貸市場を調査すると戸建賃貸の空室はわずか全体の1.7%しかなく、
その空室のほとんどが築古の物件だった。

新築や築浅の戸建賃貸が無い現状に気づき、
戸建賃貸の需要の高さを木村社長は確信した。戸建賃貸商品を
入口に土地活用ブランドを立ち上げ、認知活動を行い、
提案をしてみると年間30棟超の契約ができるようになった。

140棟契約の内、ほとんどが空き家や古い借家の活用となり、
空き家の活用が結果的に多く、ニーズの高さを物語っていた。
空き家は30坪程から活用しなければならず、
戸建賃貸は正に空き家対策にピッタリ当てはまる大きさだった。

戸建賃貸の良さは高収益・高利回り・高入居率なのに、
供給が不足していることオーナーの一番の不安は空室リスクであり、
戸建賃貸は1棟1戸なので空室リスクが高まる。
不動産コンサルタントとして、戸建賃貸を提案する以上、
入居率100%が木村社長の使命である。

地方都市では、賃貸住宅の入居率が低く、土地の活用や
相続税対策の相談をオーナーより頂いた際、
アパート・マンションの提案は不安だった。
不動産コンサルタントとして自信を持って提案できる商品がなく、
とても悔しい思いをしていた。

それに対して戸建賃貸は、
地域で1番高い家賃設定をすることができた。また、松山市内だけの
商圏で全棟満室、入居率100%を維持できている。その背景には、
新築の戸建てに住みたいと考えている人は多いが、
実際にはほとんど戸建賃貸が無いため、需給ギャップが発生している。
首都圏よりも駅近物件などの縛りがないので、地方で入居率も
家賃も上げられる唯一の商品ではないかと考えている。

今後更に増加する空き家はビジネスチャンスであり、
社会問題解決にもなる。賃貸管理会社の現在の空室対策による
管理拡大のマーケットから更に拡大するチャンスでもある。
今、空き家対策に乗り出すことは地域で最初に取り組み、
成功した空き家対策企業としてNo.1を目指していかなければならない。

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